Diagnostic surface habitable
(loi Boutin)
Mentionner la superficie habitable à la signature d’un nouveau bail est obligatoire. Cette obligation ne concerne que les locations vides et à usage de résidence principale. Ne sont donc pas concernées par cette obligation les locations meublées, secondaires et saisonnières.
Pourquoi réaliser un diagnostic surface habitable ?
Au regard de la Loi n°2009-323 du 25/03/09 de mobilisation pour le logement et la lutte contre l’exclusion élaborée par la ministre du Logement Christine Boutin, parue au JORF n°0073 du 27/03/2009, il devient obligatoire de mentionner la superficie habitable sur les baux de location.
Quels dont les types de locations concernés par la loi Boutin ?
- Les locations vides et celles à usage de résidence principale.
- Ne sont pas concernés : les baux en cours, les locations meublées, secondaires et saisonnières.
Les différences les lois Carrez et Boutin
Carrez : le calcul de la superficie Carrez ne se fait qu’en copropriété.
Boutin : la superficie habitable dans la loi Boutin se calcule quel que soit le bien (villa ou appartement).
Carrez : lors de la vente d’un bien, il faut faire état de la superficie Carrez dans le contrat de vente.
Boutin : lors d’une location, il faut indiquer la superficie habitable dans le contrat de location.
Carrez : la superficie Carrez se définie comme étant la surface de plancher construite, mais elle ne prend pas en compte dans son calcul les surfaces des cloisons, des murs, des gaines, des embrasures de fenêtres et portes, des marches et cages d’escaliers, ainsi que des parties de locaux dont la hauteur est inférieure à 1.80m.
Boutin : la superficie habitable dans la loi Boutin déduit davantage de surface. La différence peut donc être importante.
Sont à soustraire du calcul :
- La superficie des combles si elles ne sont pas aménagées, celle des sous-sols, des caves ou des remises, les garages sont également exclus.
- Les surfaces extérieures telles que les terrasses, balcons, ou loggias doivent être déduites.
- Les parties couvertes comme les vérandas dont le volume comprend au moins 60% de parois vitrées si on se trouve dans une habitation collective et au moins 80% dans le cas d’habitations individuelles.
- Les locaux communs et autres dépendances des logements, par exemple des séchoirs extérieurs au logement.
Portée juridique de la surface habitable
Dans la loi Boutin, il n’est fait état d’aucune sanction en cas d’absence d’indication de la surface habitable, ou si la surface mentionnée est erronée.
Pourtant, il faut être prudent car pour la loi Carrez, si une différence excédant 5% existe entre la surface réelle et la surface mentionnée, le locataire peut demander une minoration du loyer. Or, la loi Boutin a pour vocation entre autres d’informer et de protéger le locataire, et permet de limiter les abus quant aux approximations et aux surestimations des mètres carrés dans le but d’ajuster donc les prix.
Il est donc plus avisé et conseillé de faire établir un mesurage de la surface habitable par un diagnostiqueur immobilier lorsque les autres diagnostics immobiliers sont réalisés.
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