Imposé par la loi du no 96-1107 du 18 décembre 1996 améliorant la protection des acquéreurs de lots de copropriété dites « LOI CARREZ », le mesurage carrez a été conçu pour certifier la superficie de certains logements et ainsi accroitre la confiance des acquéreurs dans le marché immobilier.
Pourquoi faire réaliser une loi Carrez ?
La loi Carrez permet le calcul de la superficie d’un logement, qui s’applique à toutes les ventes de lots en copropriété dont la surface est supérieure à 9 m² (surface minimum pour considérer un volume comme pièce à vivre). Il est important de retenir qu’elle ne concerne que la superficie des planchers et des locaux clos et couverts, une fois déduction faite des embrasures de portes et fenêtres, des cloisons, des murs, des marches et des cages d’escaliers et des gaines techniques présentes dans le bien. Il s’agit d’exclure du calcul de la superficie en loi Carrez : les surfaces dont la hauteur est inférieure à 1,80 mètres (telles que espaces mansardés).
La loi carrez ne concerne pas tous les biens.
En effet la loi Carrez ne peut garantir la surface exacte d’un logement à l’acquéreur que lorsque ce dernier fait partie d’une copropriété.
La superficie d’un appartement doit donc être certifiée sur l’acte de vente, car celle-ci peut permettre à l’acquéreur de réclamer la diminution du prix qui lui est due s’il s’aperçoit que la surface est en réalité inférieure à 5 % à celle qui avait été mentionnée.
A l’inverse, la loi carrez ne s’appliquent pas lors de la vente d’une maison individuelle. La superficie du logement n’apparaît donc pas obligatoirement sur la promesse de vente ou l’acte notarié, seule la surface de la parcelle cadastrée apparaitra de façon officielle.
Afin de se couvrir le vendeur pourra se réserver le droit d’ajouter une clause qui exclut toute garantie de superficie.
Un exemple de litige dû à la loi carrez :
Lors d’un jugement qui opposait un vendeur à son acquéreur devant la Cour d’appel de LYON en 2016, L’acte de vente précisait que la superficie de la partie privative était de 89,11 m2 ainsi que cela résultait d’une attestation établie par une société de diagnostic.
Après avoir procédé à des travaux d’aménagement intérieur les acquéreurs se sont interrogés sur la superficie réelle du bien vendu et ont fait réaliser par une seconde société de diagnostic un mesurage de la surface habitable qui s’est révélée être inférieure à la superficie mentionnée dans l’acte de vente.
Ils ont alors fait réaliser un mesurage par un expert judiciaire qui a constaté que la surface du bien était de 82.84 m2 (donc inférieure de plus de 5%).
Les acquéreurs ont assigné le vendeur devant le Tribunal de Grande Instance de LYON qui leur a donné gain de cause. Pour faire échec à la demande les vendeurs invoquaient une clause exclusive de garantie présente dans le contrat de vente.
La Cour d’appel a très justement considéré qu’aux termes de l’article 43 de la loi du 10 juillet 1965, toutes clauses contraires aux dispositions des articles 6 à 37, 41, 42 à 46 sont réputées non écrites, les dispositions de la loi du 19 décembre 1996 ayant un caractère d’ordre public. Il en résulte que les parties ne peuvent déroger par convention à ce dispositif.
La Cour d’appel a par conséquent exclue l’application de la clause exclusive de garantie.
Le vendeur a par conséquent été condamné à régler la somme de 11.909,17 €, outre la somme de 3000 € au titre de l’article 700 du code de procédure civile.
