Depuis le 1er juillet 2021, le nouveau Diagnostic de performance énergétique est entré en vigueur, celui-ci à fait l’objet de plusieurs évolutions mais est surtout devenu opposable, engageant ainsi la responsabilité des bailleurs, vendeurs et diagnostiqueurs.
En quoi consiste ce caractère opposable des diagnostics énergétiques ?
À compter du 1er juillet, la loi ELAN n°2018-1021 du 23 novembre 2018 rend le nouveau DPE 2021 opposable au vendeur et au bailleur.
Cela veut dire que si la note de performance énergétique attribuée à la surface habitable n’est pas correcte, l’acheteur ou le locataire aura la possibilité de poursuivre en justice le vendeur ou le bailleur de la propriété.
Ce caractère opposable du DPE lui confère donc désormais une portée contractuelle au même titre que les autres diagnostics immobiliers (plomb, amiante, termites). Cela signifie qu’en cas d’erreur du diagnostiqueur (involontaire ou non) la responsabilité du vendeur ou du bailleur peut être engagée par l’acquéreur ou par le locataire qui a subi un préjudice. »
Le DPE issu du projet de loi Elan se veut donc plus fiable et reste obligatoire pour tout bien immobilier destiné à la vente ou à la location.
Un cas concret : dix centimètres d’isolation selon le DPE mais cinq centimètres dans la réalité.
Dans le cas présent le diagnostiqueur a bien évidement été condamné mais également le vendeur qui avait en partie édifié sa maison; c’est d’ailleurs lui qui aura à supporter le plus gros de la condamnation puisque la Cour de cassation confirme que celui-ci ne pouvait ignorer les malfaçons et se réfugier derrière la responsabilité du diagnostiqueur.
La justice relève en effet que l’isolation absente ou insuffisante rendait la maison impropre à sa destination du fait de l’impossibilité de la chauffer sans exposer des surcoûts.
La Cour de cassation met à jour de nombreuses lacunes dans l’isolation : aucun isolant au niveau des tableaux de fenêtres et sur les soubassements du mur de façade sur une hauteur de 1,10 m, aucun isolant dans les rampants de la salle de bain, de la laine de verre posée en vrac dans les combles, un isolant de 5 cm en partie haute de la façade alors que le DPE en mentionne 10 sur l’ensemble de l’habitation.
Le vendeur essaiera de reporter la faute sur le diagnostiqueur en indiquant que le DPE erroné l’a privé des informations nécessaires lui permettant de remédier immédiatement aux vices affectant le bien avant la vente.
Finalement, la Cour de cassation estime que la faute reprochée au diagnostiqueur, consistant à avoir fourni à l’acquéreur une information erronée sur l’état de l’immeuble lors de la vente repose avant tout sur le déclaratif du vendeur lors de la réalisation du DPE.
Le vendeur voit donc son pourvoi rejeté, celui-ci devra verser à l’acquéreur près de 70.000 euros au titre de la reprise de l’isolation, quand au diagnostiqueur et son assureur ils devront prendre à leur charge la somme de 21.000 euros sur l’enveloppe globale.
Sachez enfin qu’à l’instar de l’opposabilité du nouveau DPE, tous les autres diagnostics réalisés sont aux aussi opposables, qu’il s’agisse d’un diagnostic électrique, gaz, amiante ou plomb.
