Dans le cadre d’une vente, d’un achat ou d’une mise en location, de nombreux particuliers s’interrogent sur les étapes du DPE (Diagnostic de Performance Énergétique).
Factures à fournir, déroulé de la visite, rédaction du rapport, recours en cas d’oubli ou d’erreur : pour ne pas commettre d’impairs, la vigilance s’impose…car si le DPE est obligatoire, il constitue surtout un moyen de rassurer les parties et de recevoir des conseils en matière d’amélioration des performances énergétiques.
Almidiag, cabinet de diagnostiqueurs indépendants dans l’Oise, vous explique comment les professionnels travaillent votre DPE, quelles sont les étapes de la mise en œuvre du rapport, et quels sont les enjeux du DPE, à l’heure de la loi « Climat et résilience »[1] …
[1] Ministère de la transition écologique, février 2021.
La réglementation du DPE en 2024
Conçu comme « une brique indispensable de la politique de rénovation énergétique des logements et de lutte contre les passoires énergétiques », le DPE s’impose comme un outil utile à la fois aux acheteurs, aux locataires et aux vendeurs.
Un DPE pour évaluer un bien ou un logement
Le DPE répond ainsi à une obligation d’information.
Il est utile -et obligatoire, rappelons-le encore !- de le consulter avant de signer un quelconque contrat de location ou de vente, dans un souci de transparence et de responsabilisation des parties.
Concrètement, cela signifie que le DPE atteste d’un état des lieux à un instant T, selon des critères et des indicateurs précis. En fonction des « notes » obtenues, entre A et G, il est possible d’estimer les dépenses liées à ce logement, pour des travaux, des frais énergétiques (chauffage, etc.), ou tout simplement dans le cadre d’une rénovation de l’habitat.
Sur le DPE, vous trouverez deux notes complémentaires :
- La note de performance énergétique, qui, comme son nom l’indique, étiquette le logement selon sa consommation en termes de kilowattheures
- La note des émissions à effet de serre, établie en fonction de la nature du mode de chauffage (fioul, gaz, géothermie, électrique…), etc.
Un DPE pour rassurer
Dans ce précédent article, Almidiag revenait sur les conséquences des réformes de 2013 et 2021 et la ligne suivie par le ministère de la transition écologique.
Le constat est simple.
Le DPE évite les mauvaises surprises et contribue à améliorer les performances du parc immobilier français. Chaque propriétaire est désormais en mesure d’identifier les points faibles de son logement, d’y remédier, s’il le souhaite, ou d’en informer les acheteurs lors de la vente de son bien.
C’est donc une manière de rassurer les parties lors de la signature d’un contrat.
Documents recevables pour calculer votre DPE
Définir les étiquettes d’un bien
Chaque DPE fait l’objet d’une visite sur place, en présence ou non du propriétaire. Il est vivement recommandé pour lui de mettre à disposition des justificatifs.
En amont du rendez-vous, le diagnostiqueur doit, dans le cadre de son accompagnement, faire état de la réglementation et donner à son client toutes les clés pour préparer le rendez-vous.
Le client peut compiler les documents utiles au diagnostic.
Pour mieux vous préparer, voici quelques conseils :
- Rechercher les factures permettant de justifier des travaux d’isolation (couverture incluse), de production d’eau chaude sanitaire et de ventilation,
- Compiler vos factures d’achat dans les magasins de bricolage, aussi bien pour les systèmes d’éclairage, de chauffage, ou pour les matériaux utilisés pour la rénovation,
- Imprimer photos, plans et clichés des travaux effectués dans le bien ou le logement.
Si ces éléments sont importants, le diagnostiqueur procède aussi à une analyse visuelle et in situ, basée sur la technique du 3CL. Le déclaratif ne suffit plus, votre simple parole non plus.
Parmi les points principaux évaluer par le diagnostiqueur, il y a :
- Les déperditions de l’enveloppe (nature de parois, du doublage, des lames d’air, etc.),
- Les déperditions par renouvellement d’air (système de ventilation en place, fenêtres, ventilation, perméabilité du bâtiment, etc.),
- Les auxiliaires de distribution d’eau,
- Le confort dit d’été (présence de voltes extérieurs, niveau d’isolation de la toiture, etc.),
- Etc.
Fournir des informations fiables
Le jour J, le diagnostiqueur met en relation vos documents avec ce qu’il constate sur le terrain. Grâce à ses connaissances, il est capable de lever tout doute ou toute incohérence. Il s’agit d’un professionnel formé aux contraintes du BTP.
À l’issue du rendez-vous, si ce n’est pas obligatoire, la courtoisie d’Almidiag veut que le client ait encore une dizaine de jours pour envoyer des documents auxquels il n’aurait pas pensé dans un premier temps.
Le diagnostiqueur met en attente le dossier.
Passé ce délai, le diagnostiqueur rédige le rapport, le soumet à son client et lui explique, le plus souvent par téléphone, tous les points vérifiés et son bilan général. À ce moment, il formule aussi des recommandations, en fonction des faiblesses du bien.
Étape cruciale du DPE : la notion d’opposabilité
Le DPE s’articule autour de deux axes, nous l’avons vu.
- D’un côté, deux étiquettes, comprises entre A, pour les logements les plus performants, et G, pour les moins bien notés.
- De l’autre, des recommandations émises par le diagnostiqueur, ayant pour objectif l’anticipation de travaux à venir pour améliorer les performances du bien ou du logement.
Si le premier volet -les étiquettes et les données d’entrée- est devenu opposable à la suite de la réforme de 2021, ce n’est pas le cas du deuxième, établi surtout dans une démarche de conseil par le cabinet de diagnostic.
Toutefois, il s’impose de bien comprendre ce que la notion d’opposabilité recouvre.
Un client qui dissimule sciemment des informations dans le but de tromper le diagnostiqueur, ou un professionnel peu scrupuleux s’accommodant de preuves douteuses dans l’unique but de favoriser son client, peuvent se voir attaquer sur les bancs d’un tribunal, dans le cadre d’une vente ou d’une location.
Dans l’actualité du monde immobilier, ces exemples ne manquent pas. Un vendeur a ainsi été condamné à payer 70000€ de travaux d’isolation à une famille ayant acheté un bien dont le DPE avait été surestimé !
De quoi donner du grain à moudre à ceux qui envisageraient de s’affranchir des règles…
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