Souvent considéré comme « un simple complément » l’état des risques et pollutions (ERP) n’a rien d’anodin et est pourtant souvent négligé.
Dans cet exemple d’affaire, les vendeurs n’avaient pas mentionné certains sinistres survenus dans leur maison. Onze ans plus tard, la cour d’appel de Montpellier annule la vente.
La maison avait subi des inondations dans le passé, mais rien n’avait été indiqué ou même laisser penser au moment de la vente en 2008. Ce n’est que quelques années plus tard, que les acquéreurs découvrent la mauvaise surprise après une nouvelle inondation de leur maison. Un arrêté est alors pris, la commune étant reconnu en état de catastrophe naturelle.
Pour l’acquéreur, il a été trompé, les vendeurs ont intentionnellement caché les inondations à répétition qui sont survenu dans le passé, d’autant plus qu’ils avaient déjà été victimes d’une importante inondation dans les années précèdent la vente, pour laquelle ils avaient été indemnisés mais pour laquelle ils ont choisi de ne rien dire au moment de la vente. Un état des risques et pollutions a bien été fourni par les vendeurs au moment de la promesse de vente, mais celui-ci étant incomplet puisqu’il ne mentionne aucun sinistre indemnisé dans le passé.
Ce document est une réelle obligation: lors de la réalisation d’un état des risques, le propriétaire est tenu de déclarer l’existence ou non de sinistre sur le bien bâti, ayant donné lieu à une indemnisation.
La faute est donc caractérisée et mentionnée comme ceci : « L’information donnée à l’acquéreur par les vendeurs lors de la vente apparaît dès lors clairement comme mensongère » ; C’est donc ce qu’a estimé la cour d’appel de Montpellier pour cet exemple.
Certaines clauses peuvent être litigieuses :
Toujours dans le cadre de cet exemple, l’acquéreur verra sa demande en nullité de la vente rejetée en première instance en raison d’une clause litigieuse.
Le juge estimera que la demande de l’acquéreur est non fondée puisque : « l’acquéreur avait reconnu dans l’acte de vente avoir été informé de cet état des risques naturels et technologiques et avait déclaré vouloir en faire son affaire personnelle. Il a également retenu qu’il était stipulé au sein de l’acte authentique de vente que l’acquéreur renonçait à poursuivre la résolution du contrat ou à demander au juge une diminution du prix ».
La cour d’appel estime quant à elle que cette renonciation s’applique uniquement dans le cadre de la communication de l’état des risques. « Contrairement à l’analyse du premier juge, l’acquéreur peut en l’espèce demander la résolution de la vente si les dispositions de l’article L 125-5 IV du code de l’environnement ne sont pas respectées, ce qui est le cas en l’espèce, le vendeur ayant faussement déclaré que le bien n’avait pas subi de sinistre lié à une catastrophe naturelle. »
Onze ans après la signature de l’acte authentique, la cour d’appel annonce donc la nullité de la vente. La responsabilité du notaire étant écartée « Si le notaire est débiteur d’une obligation de vérification, cette obligation ne va pas jusqu’à remettre en doute les éléments techniques figurant sur un diagnostic », c’est donc les vendeurs qui supporteront seuls la nullité de vente.
Et comme souvent dans ce genre de cas d’affaires, la note est salée. Les vendeurs devront bien entendu restituer le prix de vente (390.000 euros) mais aussi indemniser leur acquéreur des frais de vente (20.000 euros) et des frais de notaires (26.000 euros). Cela leur fera donc plus de 436.000 euros au total, pour s’être montré déloyal et non honnête au moment de la vente.
