L’affaire jugée par le tribunal judiciaire de Soissons en novembre 2025 rappelle une règle essentielle du droit immobilier : la responsabilité d’un vendeur ne disparaît pas parce qu’un diagnostic technique a été annexé à l’acte de vente. Lorsqu’un propriétaire cherche volontairement à dissimuler l’état réel de son bien, il peut être condamné pour dol, même si un professionnel a établi un diagnostic erroné. Cette décision illustre de manière concrète les risques encourus par ceux qui tentent de maquiller la réalité pour faciliter une transaction.
Une vente fondée sur des informations trompeuses
Un acquéreur, désigné ici comme M. J., achète une maison présentée comme ayant bénéficié de travaux récents. Lors de la signature, la vendeuse, Mme W., affirme avoir réalisé elle-même une partie des rénovations et fournit également une facture émise au nom d’une entreprise censée être intervenue pour le reste des travaux.
Peu de temps après son installation, l’acheteur découvre de nombreux problèmes : réseau électrique dangereux, installations sanitaires défectueuses, infiltrations d’eau par la toiture, isolation médiocre. Face à l’ampleur des désordres, il cherche à vérifier l’authenticité des travaux annoncés.
Il contacte alors l’entreprise figurant sur la facture fournie lors de la vente. Surprise : celle-ci indique n’être jamais intervenue dans le logement. Mise devant ce constat, la vendeuse transmet une seconde facture, provenant cette fois d’une autre société. Nouvelle vérification : le gérant de cette entreprise dément également toute participation aux travaux. Il s’agit donc de documents falsifiés, utilisant l’identité de sociétés existantes sans leur autorisation.
Une tentative de règlement amiable qui échoue
Devant la gravité de la situation, le notaire ayant instrumenté la vente propose une solution amiable consistant à annuler la transaction. Le service de protection juridique de l’acheteur fait réaliser une expertise technique indépendante afin d’évaluer précisément les défauts du logement et leur coût de réparation.
L’expertise met en évidence des malfaçons nombreuses et sérieuses, confirmant que le bien est très éloigné de ce qui avait été présenté lors de la vente. Sur cette base, l’acheteur demande officiellement l’annulation amiable du contrat pour vices cachés. La vendeuse refuse. L’affaire est alors portée devant le tribunal.
Le rôle déterminant du DPE litigieux
Parmi les documents transmis lors de la vente figurait également un diagnostic de performance énergétique (DPE) particulièrement flatteur. Il décrivait notamment l’isolation comme étant « bonne à très bonne ». Or, l’expertise judiciaire démontre l’inverse : l’isolation est largement insuffisante et ne correspond pas aux caractéristiques d’un logement correctement rénové.
Autre élément troublant : le diagnostiqueur ayant établi le DPE cesse son activité seulement deux jours après la réalisation du document et n’exerce même plus sous l’enseigne figurant sur le rapport. La vendeuse tente de s’appuyer sur ces éléments pour se défendre, en affirmant qu’elle n’est pas responsable des erreurs du diagnostiqueur et qu’elle ne pouvait pas connaître les défauts si le DPE ne les mentionnait pas.
Le tribunal rejette cet argument. Il rappelle qu’un diagnostic erroné engage en principe la responsabilité de son auteur, mais qu’en l’espèce, l’ensemble des circonstances montre que la vendeuse ne pouvait ignorer l’état réel du bien. Pire encore, les juges considèrent qu’elle a sciemment cherché à obtenir un diagnostic complaisant afin de conforter ses mensonges.
La qualification de dol retenue par les juges
Les magistrats estiment que plusieurs manœuvres intentionnelles ont été mises en œuvre :
- production de fausses factures de travaux,
- utilisation frauduleuse de l’identité d’entreprises,
- communication d’un DPE trompeur,
- dissimulation volontaire des défauts majeurs du logement.
Ces éléments caractérisent un dol, c’est-à-dire une tromperie destinée à obtenir le consentement de l’acheteur. Selon l’expertise, le coût total des réparations nécessaires s’élève à près de 78 000 euros, soit plus de 60 % du prix d’achat. Dans de telles conditions, l’acheteur n’aurait jamais accepté de conclure la vente s’il avait eu connaissance de la situation réelle.
Le tribunal prononce donc la nullité du contrat de vente.
Des conséquences financières lourdes pour la vendeuse
L’annulation entraîne la restitution intégrale du prix payé par l’acquéreur, soit 123 000 euros. À cela s’ajoutent près de 28 000 euros de dommages et intérêts destinés à compenser les préjudices subis (frais, démarches, troubles divers), ainsi qu’une somme supplémentaire pour les frais de procédure.
Au total, la sanction financière est considérable et dépasse largement ce qu’aurait coûté une présentation honnête du bien ou une négociation transparente sur son prix réel.
Un avertissement clair pour les vendeurs
Même si cette décision n’a pas l’ampleur médiatique d’autres arrêts récents rendus par des juridictions supérieures, elle envoie un message clair : un propriétaire ne peut pas se cacher derrière un diagnostiqueur pour échapper à sa responsabilité lorsqu’il a sciemment trompé l’acquéreur.
Falsifier des factures, commander des diagnostics complaisants ou minimiser volontairement l’état réel d’un logement constitue une stratégie extrêmement risquée. Les juridictions n’hésitent plus à annuler les ventes et à condamner lourdement les vendeurs lorsque la mauvaise foi est établie.
Cette affaire illustre donc l’importance, pour toute transaction immobilière, de la transparence et de la loyauté. Elle rappelle également aux acheteurs qu’un DPE ou une facture ne doivent pas être acceptés aveuglément, et que des vérifications complémentaires peuvent parfois éviter de lourdes déconvenues.
