On a tendance à les résumer à une simple pastille colorée, ce fameux DPE que l’on parcourt parfois distraitement avant d’apposer sa signature. Une vision réductrice, et surtout trompeuse. Les diagnostics immobiliers ne sont pas de simples formalités : ils renseignent l’acheteur, certes, mais offrent aussi une protection essentielle au vendeur en le mettant à l’abri d’une action fondée sur des vices cachés. À condition, bien sûr, qu’ils soient réellement consultés.
L’acheteuse concernée dans cette affaire en a fait l’amère expérience. Si elle avait pris le temps d’examiner attentivement les documents annexés à l’acte de vente, elle aurait découvert que les éléments qu’elle reprochait par la suite y figuraient déjà clairement. Tout était mentionné bien avant qu’elle n’en subisse les conséquences.
Saisie du litige, la cour d’appel de Poitiers a récemment eu à trancher une affaire dans laquelle l’acquéreuse d’un immeuble d’habitation réclamait 15 000 euros de dommages et intérêts. Elle estimait que le bien était affecté de vices cachés le rendant impropre à sa destination, invoquant notamment des défaillances électriques, un chauffe-eau hors d’usage et une absence d’isolation des murs.
Des éléments pourtant clairement mentionnés
Or, l’ensemble des diagnostics techniques avait été communiqué dans les délais. Certes, le DPE ne comportait pas d’étiquette énergétique — une pratique encore admise à la fin de l’année 2021 —, mais il contenait des indications précises. Y figuraient notamment la mention d’un mur double avec lame d’air non isolée donnant sur l’extérieur, ainsi qu’un plancher bas constitué d’une dalle en béton dépourvue d’isolation.
L’absence de factures ou d’étiquette énergétique ne modifie en rien la situation. L’acquéreuse avait été pleinement informée de l’état du bien et ne pouvait donc se prévaloir d’un défaut dissimulé. La cour relève d’ailleurs que si cette absence d’indication sur la consommation énergétique lui posait problème, elle disposait de cette information dès la signature du compromis et aurait pu renoncer à l’achat.
Le raisonnement est identique concernant le chauffe-eau électrique. Le diagnostic précisait que l’équipement avait été installé depuis plus de quinze ans. Dans ces conditions, une panne survenue quelques mois après l’acquisition ne présente rien d’exceptionnel.
Une installation électrique déjà signalée comme défaillante
Même constat pour l’installation électrique. La nouvelle propriétaire ne pouvait ignorer son état. Le diagnostic électrique faisait état de plusieurs anomalies sérieuses et attirait explicitement l’attention sur les risques encourus, en recommandant l’intervention d’un professionnel. Défaut de protection différentielle, absence de mise à la terre efficace, dispositifs inadaptés contre les surintensités : l’ensemble des problèmes était détaillé.
Sans surprise, la cour d’appel confirme la décision rendue en première instance et rejette l’ensemble des demandes de l’acquéreuse. Aucun défaut existant au moment de la vente ne lui avait été dissimulé, excluant toute responsabilité du vendeur. Si la juridiction écarte l’abus de procédure, l’acheteuse est néanmoins condamnée à verser 3 000 euros au vendeur sur le fondement de l’article 700 du code de procédure civile.
Cette décision illustre une réalité souvent sous-estimée : les diagnostics immobiliers, fréquemment perçus comme une contrainte coûteuse, constituent aussi une véritable garantie pour le vendeur. Ils ne se limitent pas à informer l’acheteur ou le locataire, mais représentent un élément de preuve déterminant en cas de contentieux. Les négliger peut avoir un prix… pour celui qui n’a pas pris le temps de les lire.
